Wer im Taunus eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte, schaut häufig zuerst auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate. Kaufen im Taunus kann somit zu einer komplizierteren Angelegenheit werden. Gerade bei höheren Bauzinsen ist diese Rechnung verständlich. Trotzdem wird ein wichtiger Punkt oft unterschätzt: Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen zahlreiche weitere Kosten. Diese Kaufnebenkosten können in Hessen schnell mehr als zehn Prozent des Immobilienpreises ausmachen. Lesen Sie hierzu auch unseren verlinkten Lexikonartikel auf unserer Hauptseite. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind somit zusätzlich 40.000 Euro oder mehr möglich. Wer diese Ausgaben nicht frühzeitig einplant, benötigt unter Umständen mehr Eigenkapital oder muss die Finanzierung nachträglich anpassen.
Warum die Kaufnebenkosten im Taunus besonders wichtig sind
Der Taunus ist als Wohnregion sehr beliebt. Orte wie Bad Homburg, Oberursel, Kronberg, Königstein, Bad Soden, Hofheim und Kelkheim profitieren von ihrer Nähe zu Frankfurt, Wiesbaden und dem Flughafen. Die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität halten die Nachfrage nach Immobilien in vielen Lagen stabil.
Gleichzeitig sind die Kaufpreise in zahlreichen Taunusgemeinden vergleichsweise hoch. Dadurch steigen auch die Nebenkosten automatisch, weil sich viele Gebühren prozentual am Kaufpreis orientieren. Wer Kaufen im Taunus plant, sollte deshalb nicht nur die Darlehensrate berechnen, sondern eine vollständige Kostenübersicht erstellen.
Grunderwerbsteuer in Hessen
Der größte einzelne Nebenkostenposten ist in Hessen normalerweise die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt derzeit 6 Prozent des notariell vereinbarten Kaufpreises. Bei einem Objekt für 400.000 Euro fallen damit 24.000 Euro Steuer an.
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Immobilienkauf steuerlich abgeschlossen ist. Das Finanzamt verschickt anschließend den Steuerbescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt wurde, kann die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt werden. Diese ist eine wichtige Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Bei der Finanzierung ist entscheidend, dass die Grunderwerbsteuer meistens aus eigenen Mitteln bezahlt werden muss. Banken finanzieren zwar teilweise auch die Kaufnebenkosten, doch das kann die monatliche Belastung deutlich erhöhen und zu schlechteren Finanzierungskonditionen führen.
Ein häufiger Fehler besteht darin, nur den Kaufpreis in die Finanzierungsplanung aufzunehmen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis müssen Käufer in Hessen allein für die Grunderwerbsteuer 24.000 Euro zurücklegen.
Kaufen im Taunus – Notarkosten und Grundbuchgebühren
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur wirksam, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Der Notar prüft unter anderem die Vertragsinhalte, erklärt den Beteiligten die Vereinbarungen und veranlasst die notwendigen Schritte zur Eigentumsübertragung.
Für Notar und Grundbuch sollten Käufer meist etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Die genaue Höhe hängt vom Geschäftsumfang und von der Finanzierung ab. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind deshalb nicht frei verhandelbar.
Zu den möglichen Bestandteilen gehören:
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Eigentumsumschreibung
• Löschung alter Grundschulden
• Eintragung der neuen Grundschuld
• zusätzliche notarielle Erklärungen
• Kosten für Vollzug und Betreuung des Vertrags
Die Grundschuld wird zugunsten der finanzierenden Bank ins Grundbuch eingetragen. Sie dient als Sicherheit für das Darlehen. Auch diese Eintragung verursacht Gebühren, die viele Käufer in ihrer ersten Kalkulation nicht berücksichtigen.
Maklerprovision richtig einplanen
Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die von Verbrauchern gekauft werden, wird die Provision in vielen Fällen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die genaue Höhe steht im Maklervertrag.
In der Praxis liegt der Käuferanteil häufig bei bis zu 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das bis zu 14.280 Euro. Die Höhe ist nicht bei jedem Objekt gleich und sollte daher vor der Besichtigung oder spätestens vor der Kaufentscheidung erfragt werden.
Wichtig ist außerdem, dass eine Maklercourtage nicht automatisch in jedem Verkaufsfall anfällt. Bei privaten Verkäufen ohne Makler entfällt dieser Posten. Bei Bauträgerobjekten oder bestimmten Gewerbeimmobilien können andere Regelungen gelten.
Käufer sollten sich nicht nur nach dem Prozentsatz erkundigen, sondern auch prüfen, wann die Provision fällig wird. Meist entsteht die Zahlungspflicht, sobald der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.
Kosten für Gutachten und Prüfungen, wenn Sie Kaufen im Taunus erwägen
Vor dem Kauf im Taunus oder sonstwo kann es sinnvoll sein, eine Immobilie von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Das gilt besonders bei älteren Häusern im Hochtaunus oder Main-Taunus-Kreis. Sichtbare Mängel sind für Laien oft schwer einzuschätzen. Feuchtigkeit, veraltete Leitungen, Schäden am Dach oder eine mangelhafte Dämmung können später hohe Kosten verursachen.
Ein Bausachverständiger kann beispielsweise folgende Bereiche untersuchen:
• Dach und Fassade
• Keller und mögliche Feuchtigkeit
• Heizungsanlage
• Fenster und Dämmung
• Elektroinstallation
• Leitungen
• mögliche Schadstoffe
• Sanierungsbedarf an tragenden Bauteilen
Für ein Gutachten fallen zwar zusätzliche Kosten an, macht aber bei einem Kauf im Taunus oder sonstwo Sinn. Diese können jedoch deutlich niedriger sein als eine unerwartete Sanierung im fünfstelligen Bereich. Auch bei Eigentumswohnungen ist eine Prüfung ratsam. Dort sollten zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Instandhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen kontrolliert werden.
Renovierung, Modernisierung und Umzug
Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis und den gesetzlichen Erwerbsnebenkosten. Nach der Schlüsselübergabe entstehen jedoch oft weitere Ausgaben. Dazu gehören Renovierungsarbeiten, neue Bodenbeläge, Malerarbeiten, Beleuchtung, Möbel und der Umzug.
Bei einem älteren Haus im Taunus können außerdem folgende Maßnahmen notwendig sein:
• Austausch einer alten Heizung
• Dämmung des Dachs
• Erneuerung von Fenstern
• Sanierung des Badezimmers
• Modernisierung der Elektrik
• Reparatur von Dach oder Fassade
• Anpassung der Außenanlagen
• Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden
Auch scheinbar kleine Arbeiten summieren sich schnell. Wer beispielsweise mehrere Räume renoviert, eine Küche anschafft und einen Umzug organisiert, kann ohne Weiteres einen fünfstelligen Betrag ausgeben.
Bei einem Neubau kommen weitere Baunebenkosten hinzu. Dazu zählen unter anderem Hausanschlüsse, Vermessung, Bodengutachten, Außenanlagen, Baustelleneinrichtung und gegebenenfalls Erdarbeiten.
Laufende Kosten nach dem Kauf im Taunus
Neben den einmaligen Kaufnebenkosten sollten auch die laufenden Belastungen berücksichtigt werden. Eigentümer zahlen beispielsweise Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und Energiekosten.
Bei einer Eigentumswohnung kommt das monatliche Hausgeld hinzu. Es umfasst unter anderem Kosten für Hausverwaltung, Reinigung, Versicherungen, Gemeinschaftsstrom und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch ein Vorteil. Wenn die Rücklage zu klein ist, können später hohe Sonderumlagen entstehen.
Bei einem eigenen Haus im Taunus müssen Eigentümer außerdem regelmäßig Geld für Reparaturen zurücklegen. Dach, Heizung, Fassade und Fenster sind typische größere Kostenpunkte. Eine monatliche Rücklage sollte deshalb zusätzlich zur Kreditrate eingeplant werden.
Beispielrechnung für ein Haus im Taunus
Angenommen, ein Haus in Hofheim, Kelkheim oder Oberursel kostet 400.000 Euro. Eine mögliche Beispielrechnung sieht so aus:
| Kostenart | Beispielbetrag |
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer 6 Prozent | 24.000 € |
| Notar und Grundbuch 1,5 bis 2 Prozent | 6.000 bis 8.000 € |
| Maklerprovision beispielsweise 3,57 Prozent | 14.280 € |
| Mögliche Prüfungs- und Gutachterkosten | individuell |
| Renovierung und Umzug | individuell |
Allein die festen oder häufig anfallenden Nebenkosten können in diesem Beispiel etwa 44.000 bis 46.000 Euro betragen. Renovierung, Möbel und Modernisierung sind dabei noch nicht enthalten.
So lässt sich die Finanzierung realistischer planen
Wer Kaufen im Taunus vorbereitet, sollte vor der Immobiliensuche ein persönliches Budget festlegen. Dazu gehört nicht nur die Frage, welche monatliche Rate tragbar ist. Ebenso wichtig ist, wie viel Eigenkapital nach dem Kauf noch als Reserve übrig bleibt.
Sinnvoll ist eine Aufstellung mit folgenden Punkten:
• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• mögliche Maklercourtage
• Kosten für Gutachten
• Renovierungs- und Modernisierungsbudget
• Umzug und neue Ausstattung
• Rücklage für unerwartete Reparaturen
• monatliche Rate
• Hausgeld oder laufende Grundstückskosten
• Versicherungen und Energiekosten
Eine Reserve ist besonders wichtig, wenn die Immobilie älter ist oder energetisch modernisiert werden muss. Außerdem sollte die Finanzierung nicht so knapp kalkuliert sein, dass bereits eine kleinere Reparatur zu finanziellen Problemen führt. Sollten Sie noch einen erfahrenen Immobilienbewerter suchen, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Bitte nehmen Sie über folgendes Kontaktformular zu uns Kontakt auf.
